Casa Vacanze Non Imprenditoriale:
Guida Pratica 2026
Vuoi affittare il tuo appartamento o la tua casa ai turisti senza aprire la partita IVA? Si può — ma ci sono passaggi obbligatori da non saltare. Ecco la mappa completa, passo per passo, aggiornata al 2026.
📋 Checklist rapida — cosa devi fare
Verifica i requisiti: sei davvero "non imprenditoriale"?
Prima di qualsiasi pratica burocratica, devi capire se puoi operare in forma non imprenditoriale — ovvero come privato, senza partita IVA e senza organizzazione d'impresa.
SCIA al Comune: il via libera immediato
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) si presenta allo sportello SUAP del tuo Comune — online o allo sportello fisico. Il vantaggio? Puoi iniziare l'attività immediatamente dopo la presentazione, senza attendere alcuna autorizzazione.
⚠️ Alcune regioni richiedono documenti aggiuntivi come la polizza RC, il certificato di abitabilità o la conformità degli impianti. Verifica sempre con il tuo Comune prima di procedere.
CIN: il codice che devi esporre ovunque
Dal 2025-2026 il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio per tutte le strutture ricettive, compresi i privati che affittano per brevi periodi. Senza CIN non puoi pubblicare annunci su nessun portale.
Accedi alla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE
Inserisci i dati dell'immobile: indirizzo, tipologia, posti letto
Carica i documenti (planimetria, SCIA, titolo)
Il CIN viene rilasciato automaticamente — esponilo all'esterno e in ogni annuncio online
Alloggiati Web e ISTAT: gli obblighi sugli ospiti
Ogni ospite che arriva nella tua struttura deve essere comunicato alle autorità. Ci sono due obblighi distinti:
Questura — Alloggiati Web
Entro 24 ore dall'arrivo devi comunicare nome, cognome, data di nascita, nazionalità e documento di ogni ospite tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.
Regione — Flussi ISTAT
Arrivi e partenze devono essere comunicati alla Regione o Provincia per fini statistici, tramite il portale regionale di riferimento. La trasmissione è obbligatoriamente telematica.
Aspetti fiscali: cedolare secca e ricevute
La gestione fiscale di una casa vacanze non imprenditoriale è più semplice di quanto sembri. Ecco come funziona:
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF: sceglierla vuol dire non dover calcolare l'aliquota ordinaria e semplificare molto la dichiarazione. È un'opzione, non un obbligo — ma quasi sempre la più conveniente per i privati.
Sicurezza dell'immobile: obblighi aggiornati 2026
Le recenti normative nazionali hanno introdotto obblighi di sicurezza anche per le case vacanze in forma non imprenditoriale. Il tuo alloggio deve essere dotato di:
Estintori
Almeno un estintore portatile a polvere o CO₂, accessibile e con verifica periodica.
Rilevatori di fumo
Obbligatori in ogni locale. Devono essere funzionanti e testati regolarmente.
Rilevatori di monossido di carbonio
Obbligatori in presenza di impianti a gas o combustione.
Impianto elettrico a norma
Certificato di conformità (dichiarazione di conformità impianti - D.M. 37/2008).
Impianto gas a norma
Revisione periodica e attestato di sicurezza dell'impianto del gas.
Tassa di soggiorno: riscuoti e versa
Se il tuo Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, sei tenuto a riscuoterla dagli ospiti per ogni notte di pernottamento e a versarla periodicamente all'amministrazione comunale.
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