Cedolare Secca Affitti Brevi 2026: 21% o 26%? La Guida Completa
Dal 2024 la cedolare secca per gli affitti brevi è cambiata: il 21% non vale più per tutti. Scopri quando si applica il 21% e quando il 26%, come dichiararla e cosa devono fare le piattaforme come Airbnb.
Cos'è la Cedolare Secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di tassare i redditi da locazione con un'aliquota fissa (flat tax), in sostituzione delle aliquote IRPEF progressive. Si può applicare sia alle locazioni ordinarie che agli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni).
📖 Definizione di Affitto Breve
Per la normativa fiscale italiana (art. 4 D.L. 50/2017), gli affitti brevi sono contratti di locazione di unità immobiliari a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Include anche la fornitura di biancheria e pulizia.
21% o 26%: Qual è la Differenza?
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una doppia aliquota per la cedolare secca sugli affitti brevi:
21%
Prima casa locata
Si applica a una sola unità immobiliare per anno fiscale, a scelta del contribuente
26%
Dalla seconda casa in poi
Si applica a tutte le unità immobiliari eccetto quella designata al 21%
| Scenario | Aliquota applicabile |
|---|---|
| Hai 1 sola abitazione che affitti | 21% su tutti i redditi |
| Hai 2 abitazioni che affitti | 21% su una, 26% sull'altra (scegli tu quale) |
| Hai 3+ abitazioni che affitti | 21% su una sola, 26% su tutte le altre |
| Attività imprenditoriale (4+ immobili) | Non puoi usare cedolare secca → IRPEF ordinaria o IVA |
Come Si Calcola la Cedolare Secca?
Il calcolo è semplice: si applica l'aliquota al reddito lordo percepito (senza detrazioni di spese). Esempio pratico:
📊 Esempio: casa vacanza con €8.000 di reddito annuo
Il Ruolo delle Piattaforme: Ritenuta d'Acconto
Le piattaforme come Airbnb sono obbligate per legge a operare come sostituti d'imposta: trattengono una ritenuta d'acconto del 21% su ogni pagamento prima di versartelo.
Questa ritenuta non è la tassa definitiva: è un acconto. In dichiarazione dei redditi:
- Se la tua aliquota è 21%: la ritenuta copre tutto, nessun conguaglio da pagare
- Se la tua aliquota è 26%: devi versare il 5% aggiuntivo in dichiarazione
- Airbnb rilascia la certificazione delle ritenute (mod. CU) ogni anno entro fine marzo
Come Dichiarare gli Affitti Brevi
Modello 730 o UNICO
Dichiari i redditi nel quadro B (Redditi di fabbricati), indicando l'opzione cedolare secca e l'aliquota (21% o 26%).
Certificazione Unica (CU)
Raccoglie le CU ricevute da Airbnb e da eventuali altri intermediari. Questi dati vanno riportati in dichiarazione.
Prenotazioni dirette
Per i redditi da prenotazioni dirette (senza piattaforma), nessuna ritenuta è stata operata: la cedolare è tutta a tuo carico.
Scadenze
Acconto cedolare (novembre): 100% se l'importo supera €257,52. Saldo (giugno/luglio con dichiarazione).
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